东莞商业地产借“跨境电商”转型，机遇与风险并存

在电商冲击下，实体商铺面临瓶颈，跨境电商被许多商业地产视为“救命稻草”，东莞不少商业地产项目打出“跨境电商”概念进行销售和招商。

东莞中原策略研究总监车德锐感慨，“目前东莞的商业体量太大，价格低，开发商只能想办法创新转型。”近两年来，政府推出的地块中，不少地块商业配比太高，高达30%～50%，而以前仅为5%。这意味着东莞的商业体量供应量过大，如何完成销售和招租成为让开发商头疼的难题。同时，受到电商的冲击，商铺的租金不升反降。车德锐介绍，一些位于三四楼的商铺，单价甚至比住宅还低。据东莞中原研究部监测数据显示，2025年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。

于是，众多开发商纷纷涉足跨境电商领域，试图借此实现转型。今年6月，绿地大都会跨境商品直购体验店正式在东莞常平亮相，虽然商铺没有进入正式销售阶段，但是开发商已经开始打出“跨境电商”的概念进行招商，9月24日，绿地集团在东莞常平举行绿地跨境电商购物公园招商大会，当天下午，就有不少投资者在现场对其将推出的商铺排队进行诚意登记。与绿地一样，万科地产也同样看好跨境电商产业，8月29日，万科在广州黄埔仓举办跨境电商全球战略发布会，宣布进军跨境电商产业。而有相关人士透露，万科也打算在东莞打造一个与跨境电商相关的项目，今年以来，万科地产在东莞虎门拿下五宗地，10月10日，万科再次以5.4亿元拿下虎门一宗商住地，该地块商服用地占50%，被业内视为万科为在虎门打造跨境电商而做出的准备。有业内人士透露，目前，田禾地产及东莞的本土龙头地产企业光大地产等开发商都有意涉足跨境电商产业。

不仅新项目如此，一些老旧的商业地产项目也希望借助“跨境电商”带旺人气，“起死回生”。做为较早开发的商业写字楼项目，位于东莞南城的丰硕广场商业部分正在重新打造成环球汇东莞进口商品直购体验中心，据了解，该项目早年以“主题商业”业态经营，由于效果不理想已经多次更改经营业态，由原来的“一德商贸城”变身为“丰硕•中心城”，再变身为目前最时兴的“跨境电商”，希望能够借此让项目重新兴旺起来。记者了解到，东莞田禾•东城国际食品交易中心也正在谋求打造成食品进口的跨境电商平台，在电商的冲击下，专业市场也受到影响，业内人士向记者透露，不少旧的商业地产项目涉水“跨境电商”，是想打破招租不力的困局，希望能够增加人气，提高招商、招租率。

然而，“跨境电商”被不少人视为商业地产项目转型的“万灵丹药”，但业内人士认为，成功与否，仍需要时间验证。目前，东莞的跨境电商产业园已有近20个，大部分是以出口业务为主，也有小部分是进口商品展销平台，而其中除了极少数是由政府主导或参与外，大部分是房地产企业等自发跨界打造。东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊介绍，“跨境电商需要时间来验证，目前做跨境电商的城市很多，不仅试点城市在做，非试点城市也在做，而东莞暂时还不是试点城市。”而且，总体来讲，目前政府大力扶持的是出口跨境电商，大多数开发商在做的进口跨境电商，目前暂时并无太多的政策扶持。他认为，“虽然目前进口跨境电商很火，也是未来发展的一种趋势，但是目前国家政策不明朗，下一步会怎么样，不好说。”

瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示，急于求成的“拿来主义”有可能会水土不服，如果竞争力不强则很快被淘汰，目前多数项目采用的形式是线上打概念，线下租售的方式，但是这种方式可能很难让消费者为概念买单。此外，韩俊还表示，与受到政策扶持的出口跨境电商相比，进口跨境电商更需要政策去规范和引导，“如通关渠道，正规的不正规的，合法的非法的都有，还有可能会出现假货问题，这些都需要政府去规范。”

开发商们也都知道做跨境电商不一定成功，大家都还在持一种观望的态度。一名不愿意透露姓名的开发商承认，打出“跨境电商”概念更多的是一种试探市场行为，跨境电商的概念可以吸引投资者的眼球。“不过，我们的项目从开建到销售还需要两三年时间，到时候如果跨境电商不火了，就会考虑换一种业态。”东莞中原策略研究总监车德锐也表示，跨境电商是目前最新的一种转型方式，而且东莞部分镇区还有政策补贴，所以大家都去做。“不过，虽然不少商业地产打算要做跨境电商，但是只会拿出两三成的体量来试，而且现在也只是规划阶段，如果将来这个行业不好做了，可能还会换。”韩俊也表示，开发商们都知道做跨境电商不一定成功，大家都还在持一种观望的态度。

不过，有业内人士对此表示，如果开发商经营失败，那么最后一起吞下这枚苦果的，还有冲着“跨境电商”概念去投资的购房者们。韩俊介绍，靠进口跨境电商卖东西，很难营利，投资跨境电商项目的商铺，只能看你到底想要什么，“是提升企业档次，寻找资源，为上市做准备等。”或者是开发商有更好的产品提供、服务方式，都可以考虑。至于如何选择合适的商铺，韩俊表示，要看商铺的投资方或运营方对跨境电商行业是否有足够的了解，要掌握货源、有通关渠道，还有选择的产品要有竞争力，如果还有开发商的辅助推广方式，就更好。李玲玲也表示，选择大品牌房企的跨境电商地产项目，以及房企与专业运营企业强强联合的跨境电商地产项目，长远发展更具保障。

在当前的房地产市场环境下，东莞商业地产的跨境电商转型之路充满挑战与机遇。一方面，商业体量过大和电商冲击导致传统商业面临困境，促使开发商寻求新的转型方向，跨境电商成为热门选择。另一方面，跨境电商行业本身尚在发展阶段，政策不明朗，市场竞争激烈，开发商在转型过程中可能面临诸多问题。对于投资者来说，在面对跨境电商地产项目时，需要全面综合考量，谨慎做出投资决策。毕竟，只有充分了解市场动态和项目实际情况，才能在这场充满变数的转型浪潮中降低风险，实现自身利益的最大化。