跨境电商：商业地产发展的新机遇与挑战

近年来，随着广州电商的蓬勃发展，跨境电商如雨后春笋般涌现。跨境电商体验店、各类进口专营店遍地开花，不少商业地产发展商将其视为突破商铺招商难题的新途径，积极规划跨境电商商城。然而，跨境电商真的能成为商业地产发展的新突破吗？

2025年，跨境电商发展态势迅猛，已成燎原之势。目前，跨境电子商务主要涵盖海外采购、保税仓储存、买家下单、保税区报关出货、买家收货等环节。广东自贸区的设立，为跨境采购的商品在境内关外存储提供了便利，消费者下单后，商品能在短时间内配送到达，不仅提升了物流速度，还解决了退换货问题。广州的发展商凭借地利优势，瞄准了这一新商机。

奥园地产宣布未来三年将在全国打造约80家跨境电商连锁体验店。中国奥园地产集团总裁郭梓宁称，每建成一个奥园广场就会落地一个跨境电商体验店。奥园地产携手广东中商港科技有限公司联合打造的首家电商体验店——广东南沙(奥园)跨境商品展示交易中心将于2025年8月正式开业。此外，不少南沙在建的商业物业也想从跨境电商中获利。南沙万达广场打出“万达步行街铺，南沙跨境电商首选”的宣传。除了发展商，许多主打“进口专营”的小百货店也在各大小区的社区商铺、商业街中开业，不少个体商户也看好这一市场。

中国电子商务研究中心发布的报告显示，2024年中国跨境电商交易规模约4.2万亿元，同比增长33.3%。广州作为外贸集聚市，在跨境电商领域表现出色。据统计，2025年1 - 4月，广州市跨境电子商务进出口额达14.2亿元人民币。自2024年启动跨境贸易电子商务试点以来，广州共有46家企业成为跨境贸易电子商务试点企业，涵盖了平台企业、物流及综合服务企业、支付企业和仓储企业，基本覆盖了跨境电商产业全链条。跨境电商已成为继儿童主题商城和各种以提供体验业态为主的新商业模式后，众多商业地产有意涉足的新主题。

跨境电商发展面临的问题

得益于南沙自贸区的挂牌，众多商家嗅到商机，抢先开业的几家跨境电商体验店，如珠江新城的美悦优品、南沙的风信子跨境商品直购体验中心等，引起了轰动。然而，目前这些体验店多为物流公司或贸易公司经营者开设，规模和货品与大型电商平台的“境外购”、“海外购”渠道相比，存在差距。不少有网购经验的市民认为，跨境电商体验店的商品选择有限，价格优势也不明显。

同时，在国家政策支持下，新兴垂直跨境电商网上平台纷纷上线，以“单品最低价”向传统电商巨头发起挑战。因此，有实体部分的跨境电商也受到了电商的冲击。不少专家认为，目前南沙区等跨境购物仍处于起步阶段。第一太平戴维斯的分析指出，南沙已有的进口商品直销中心、直购中心、保税店出售的商品，主要为生鲜、食品、母婴用品等，属于完税或保税商品，多数产品目前价格优势不明显，对传统零售商业的冲击较小。高力国际广州零售房地产服务部董事邓剑晖表示，随着航运物流的发展，自贸区挂牌为消费者带来的最值得期待的是跨境购物的便利。目前，已有购物中心在伺机而动，南沙首家跨境商品直购体验中心已于2025年“五一”低调试营业。但对于大部分商家来说，入区后的情况尚不明确，跨境购物仍处于起步摸索阶段。

做好跨境电商的关键

在近期举行的一场跨境电商高峰论坛上，广东省跨境电子商务行业协会常务副秘书长郑成俊表示，跨境电商这片蓝海还将持续很长时间，但做好跨境电商的关键是选好平台，做出与其他竞争对手不同的特色。

深圳市国科信息工程研究院常务副院长罗牧之认为，做好跨境电商首先需要精准定位，要有清晰的客户定位和商品定位。他还指出，选择一些已进入中国的稀缺性品牌来经营跨境电商，会更有市场前景。

“螃蟹海购”的CEO张轶杰则认为，将O2O与跨境电商相结合是做好跨境电商的重要一步，尤其要做好跨境电商线下布局。他指出，实体店的服务是线上网络平台无法取代的，这也是跨境电商受欢迎的原因之一。同时，他认为解决好从配送中心到家的“最后一公里”问题，能大大降低物流费用，提高跨境电商的成功率。

有业内人士表示：“如果所有的跨境电商都销售奶粉、纸尿片和同样的几种进口食品，必然会出现千篇一律的情况。而且发展商在定位跨境电商主题商城时，不能只是为了卖商铺而搞一个概念，是否有能力为商家搭建贸易采购平台，是否具备物流、仓储等连锁资源，这些都是确保商场成功经营的重要环节。”

【相关新闻信息】近日，跨境电商领域又有了新的动态。一些跨境电商平台开始加强与海外品牌的合作，进一步丰富商品种类，以满足消费者日益多样化的需求。同时，部分地区也在加大对跨境电商产业的扶持力度，出台了一系列优惠政策，推动跨境电商的健康发展。