纵腾观察：海外仓火爆，4.6万平以上仓库最吃香2025

在全球各地，仓库和配送空间变得愈加抢手，空置率接近历史最低水平。火热背后，运营管理不容忽视。

Euromonitor 2020 年数据预测指出，电子商务销售额每增加 10 亿美元，就需要增加 100 万平方英尺的仓储和配送空间。从 2020 年到 2025 年，美国电子商务销售额预计增长 3300 亿美元，将需要额外的 3.3 亿平方英尺的空间（约3065.8万平方米）来满足预期中增长。

房地产公司世邦魏理仕（CBRE）表示，这额外的 3.3 亿平方英尺空间将占 2025 年美国工业地产空间总需求的 27%。到2025年全球电子商务销售额预计将增加 1.5 万亿美元，这反过来又需要 15 亿平方英尺（约1.39亿平方米）的空间。

世邦魏理仕研究分析师Matt Walaszek 指出，按过去的库存管理策略，零售商只需要保留一定量的产品来满足即时需求，现在已经行不通了。“零售商、一般批发商、第三方物流供应商都在寻求空间来存储他们的货物，随着供应链的波动，我们预计对仓库空间的需求会更大。”

图一: 美国各区域对空间的需求，数据来源：JLL Research

商业房地产服务公司仲量联行（JLL）的一份报告显示，美国东南、东北、中南部、中西部地区对空间的需求最大，电子商务、物流与包裹投递是最活跃的的行业（如图一）。

世邦魏理仕工业与物流研究高级总监兼全球主管James Breeze表示：“展望未来，美国以及全球市场的挑战将是建设足够多的新设施来满足这个快速扩张的市场。电子商务只是配送设施整体需求增长的部分因素，传统零售商、第三方物流公司等也将成为需求的催化剂。如果开发商不能足够快地建造设施，我们可能会看到租金远高于当前的历史高位。”

图二：美国2021 年前5个月第 1 年和租期为 12 个月或更长的续约基本租金同比增长。数据来源：CBRE

与传统的衡量标准相比，租金是衡量行业实力的一个风向标。租金增长（Taking Rent）高于要价租金（Asking Rent）增长，反映出市场的火爆。世邦魏理仕统计数据显示，2021年前5个月，美国租期为一年及一年以上租赁，工业基本租金同比上涨 9.7%。50万平方英尺以上的大型仓库租金增长最快，达 13.2%，10万至50万平方英尺的仓库租金增长 11.6%（如图二）。

美国最大物流房地产所有者和管理者普洛斯（Prologis）研究小组负责人Chris Caton表示，美国工业空间空置率是4.7%，基本上是40年来的最低点。2021年一季度美国工业和物流市场吸收了近 1 亿平方英尺的商业空间。还有 3.76 亿平方英尺的仓库空间正在建设中。

图三：英国不同规模的仓库增长情况，数据来源：Savills Research

由英国仓储协会 (UKWA) 委托并由房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）制作的关于英国仓储行业规模和构成的报告显示，英国仓库规模有越来越大的趋势，平均面积从2015年的21【ZT观察报道】

本文所述内容纯属作者个人观点，并不代表风口星跨境的立场。本文经过原作者的授权得以转载，任何单位和个人若需转载此文，请务必事先获得原作者的明确授权并征得同意。请注意，本文涉及的所有观点均为作者独立研究和分析的结果，未经风口星跨境及原作者认可，不得作为任何决策的依据。感谢各位读者对原创作品的尊重和支持。