华东城：多元发展下的转型与突破

在各大企业纷纷进行规模扩张的2025年，小型综合货运及商品交易中心的开发商和运营商华东城（01668.HK）显得格外引人注目。自2002年开发运营以来，华东城历经多次变革升级，从最初单纯的线下商业逐步发展到与电商共舞，构建起从工贸货运中心到“商贸货运 +”的全链条生态圈。目前，华东城在成都、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等八个主要城市经营着工业、贸易和货运项目，迎来了其18岁的成年礼，同时也站在了蝶变的关键路口。

6月9日，在位于上海嘉兴的华东城总部大楼，执行监事兼集团CEO赵立东表示：“每个项目都有其独特的基因，不存在可复制的‘华东城’模式，必须下定决心去探索学习。”工业城的运营并非易事，一个华东城就宛如一个经济圈，能为当地贡献可观的税收，解决数十万人的就业问题，改善周边投资环境，繁荣区域经济，带动产城协调发展。然而如今，面对瞬息万变的外部环境，如何升级商业模式以续写辉煌，成为华东城亟待解决的新课题。

在当今互联网经济蓬勃发展的大背景下，拥抱电子商务等新技术成为华东城转型的重要举措。去年以来，新冠脑炎疫情肆虐全球，华东城作为小型综合性工贸货运公司，和商户都受到了一定程度的冲击。赵立东介绍说：“虽有一些正常的项目退出，但通过我们的努力，新增投资的数量已覆盖退出数量且还有增加。”疫情发生后，华东城迅速响应，通过免租、派发防疫物资等方式与商户携手共克时艰，同时密切关注国家扶持中小企业的新政策，期望商家能真正受益。赵立东坚定地表示：“我们对实体经济的复苏充满信心，每个企业都有自己的根基，在应对疫情过程中，我们做到了灵活性和可操作性，希望能化危为机。”

除了疫情，电商的迅猛发展也对传统产业、贸易和货运的模式及格局产生了巨大冲击。赵立东指出：“实体店逐渐演变成会展中心，众多交易订单转移到了线上，而华东城依然积极拥抱电商，与电商共同发展。”据悉，全省跨境电商十强企业中有四家位于上海华东城，公司还成功孵化了300多家中小微电商企业。例如奥基科技刚到华东城时，只是租赁了一间店面，如今已拥有员工3000余人，年销售额在40万元至50万元之间，随着市场发展不断成熟。随着直播经济的兴起，华东城顺势而为，在广州华东城建设了近3万平方米的网络主播培训基地。不仅如此，数字化建设也成为华东城发展的另一重要着力点。今年11月，作为华东城第二大股东，与腾讯展开深度合作，借助腾讯的技术优势打造智慧园区和智慧新零售产业。赵立东举例说：“以北京项目为例，通过数据分析我们能了解到，节假日的参观人数在15万左右，工作日则在8万到10万左右，还能知晓参观者来自哪里、属于哪个年龄段、停留多长时间以及在新馆的停留轨迹等，这有助于公司调整业务业态。”

聚焦主业方面，华东城深耕“商货代 +”模式。事实上，华东城每年都会对业态进行调整，淘汰边缘业态，增加新业态。近年来，在新业态引进和培育上取得了良好成效，“商贸货运 +”的轮廓逐渐清晰。赵立东认为，“商贸货运 +”是以工贸货运为基础，依据不同项目的不同阶段进行划分和变化的。每个项目的情况各异，不能生搬硬套，新业态的“嫁接”需要一个试错和调整的过程。去年，随着城市边界的不断拓展，最早成立的上海华东城面临商业升级的抉择。在“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”的新政策推动下，上海华东城积极拥抱时代变革。据了解，上海华东城的升级改造始于“外援”的引入。今年12月底，华东城与万达商管签署合作协议，其上海龙华项目入驻万达广场。赵立东提到：“为此做了诸多努力，耗时2年7个月，谈判达40多次。”华东城管理团队曾两次拜访王健林董事长，王健林也对该项目寄予厚望，亲自检查设计，确保工程质量。引入万达商管后，华东城将发展成为“新一代万达广场”，该项目被万达称为“第四代旗舰店”，体验业态将占到70%，射箭、家庭聚会、电竞等时尚运动对年轻人颇具吸引力。为配合位于交易广场4号的万达项目，华东城还调整了毗邻的3号馆规划，将这两个项目作为北京华东城升级改造的关键抓手。按照赵立东的构想，计划用5年时间完成北京华东城的全面升级改造，引进朝阳产业，淘汰夕阳业态，最终转型升级为综合性工贸货运中心、数字中心、创新中心、粤港澳大湾区中心以及生活中心。

在管理和债务结构优化方面，2019年初赵立东进入华东城后，牵头成立了投资开发组和经营管理组，分别负责集团的项目开发建设和项目投资运营。赵立东解释这样做的目的是“让专业的人做专业的事”。在他看来，产业城的开发和运营是个复杂课题，市场上全能型人才稀缺，需要细分工作。在赵立东的设想中，经营管理组要在三年内实现净收入翻番，投资开发组则着重于产品研发和质量提升。成立投资发展集团和经营管理集团后，赵立东独立运营华盛奥特莱斯、好百年、乾隆货运三个专业子公司。对于独立运营能否盈利以及华东城营收下滑点在哪里，赵立东认为：“华东城的10万家门店是公司的‘忠实粉丝’。华东城致力于提升工贸货运市场的管理水平，同时也在进行一些扩张动作，如并购、与其他物业管理公司的合作以及输出管理等。目前，我们正与万达、新城、天虹等就输出管理处于洽谈阶段。”同时，过去一年华东城持续优化债务结构。根据华东城公布的2019 - 2020财年上半年财务数据，截至报告期末，华东城资本负债率为68.7%，若剔除汇率影响，调整后的资本负债率进一步升至64%。去年以来，国家给予企业大量资金支持，国内融资环境迎来短暂的调整窗口期，华东城的融资步伐依然稳健。赵立东强调，三年来以商业为核心的华东城整治，效果逐步显现。在融资方面，公司签署了多项有竞争力的战略协议，推动了资本结构的调整。赵立东举例说：“比如我们用一年时间发放了大量的长期经营性物业管理贷款，可极大优化公司的债务结构。”同时，赵立东还表示：“作为一家重资产控股公司，我们也在密切关注REITs等新的融资工具，期望在合适时机进行一些组合运用。”疫情得到控制后，华东城继续按自身节奏扩张，但加大杠杆投资并非其目标。华东城管理层认为，只要现金流和管理不出问题，做好核心产品和服务，积极拥抱新技术，无论是过去还是未来都能实现良好发展。毕竟华东城拥有几十万商团，还有将近一半的未开发区域。